Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости до регистрации


Недвижимость. Риски при покупке недвижимости.

Признание договора купли-продажи недействительным. Расторжение договора купли продажи.

Если Вы планируете купить квартиру, дом или землю и хотите минимизировать риски, связанные с приобретением права собственности на недвижимое имущество ( покупка квартиры, дома, земли ), необходимо знать о возможных последствиях и некоторых юридических механизмах их предотвращения. Самая серьезная и неприятная проблема, с которой может столкнуться покупатель квартиры – признание сделки недействительной в судебном порядке. Получив решение суда о признании договора недействительным, продавец или другое заинтересованное лицо сможет отменить в реестре прав информацию о Вашем праве собственности и далее распорядиться квартирой на свое усмотрение.

Законом установлен исчерпывающий перечень оснований для признания сделки недействительной, - он невелик, но, несмотря на это, во многих, казалось бы на первый взгляд потенциально безопасных сделках, скрыта масса подводных камней, которые могут послужить таким основанием. В них не всегда способен разобраться даже профессионал, прежде всего потому, что они являются «скрытыми», то есть в момент сделки покупатель о них не знает и знать не может. Но минимизировать риски можно.

Как признать недействительным договор купли-продажи?

Сделку можно признать недействительной, если ее содержание не соответствует закону ( например, продавец продал то, что принадлежит не ему, а другому лицу ), если воля продавца не соответствовала его волеизъявлению ( продавец совершил сделку под воздействием тяжелых обстоятельств, насилия, обмана или не осознавал значение своих действий и ( или ) не мог руководить ими, если договор заключен лицом за пределами его дееспособности. Конечно, большую часть необходимых критериев для законности сделки проверяет нотариус, но он видит только поверхность ситуации. Например, нотариус не является специалистом в области психиатрии и не может определить, осознает ли продавец, что подписывает именно договор купли-продажи или думает, к примеру, что подписывает что-то другое. Конечно, нотариус указывает в договоре, что суть и содержание договора купли-продажи разъяснена сторонам, но если судебная экспертиза установит, что в момент совершения сделки продавец не осознавал значение своих действий - это положение договора также будет признано недействительным.

Также нотариус не может знать о потенциальных наследниках, которые могут претендовать на квартиру и иметь законную возможность признать ее часть за собой.

Подача и рассмотрение иска о признании сделки недействительной возможны как в течение нескольких месяцев после совершения сделки, так и через несколько лет. Законодательством установлена общая исковая давность три года, но необходимо учитывать, что исчисление этого срока начинается с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушенном праве, а этот момент не обязательно совпадает с моментом заключения сделки. Потенциально, субъект, который полагает, что его права нарушены, может узнать об этом нарушении и через несколько лет после их нарушения, и срок давности начнет истекать только с этого момента. Поэтому давность три года – понятие общее, в каждом конкретном случае индивидуальное, и далеко не всегда исчисляется с момента приобретения недвижимости.В любом случае срок давности на подачу иска о признании договора недействительным законом не ограничен. Исковая давность применяется судом до вынесения решения по заявлению второй стороны. Если срок давности на подачу иска пропущен и сторона ( покупатель по договору ) заявила об этом, решением суда может быть отказано в требовании по причине пропуска срока исковой давности. Но нередко суд считает, что срок не является пропущенным и по этим соображениям отклоняет заявление о применении срока исковой давности и может принять решение об удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли продажи.

В случае удовлетворения иска о признании сделки недействительной, подавец вернет обратно квартиру, а покупатель – свои деньги (далеко не всегда и не в полном объеме). Причем порядок исполнения решения касательно возвращения права собственности продавцу проще и быстрее, чем возврат денег покупателю – само решение суда является основанием для регистрационного органа отменить регистрацию права собственности покупателя в реестре вещных прав и восстановить запись, которая была до сделки. Это соответствует ст.26 Закона Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество» и в целом органами БТИ выполняется. Участие «покупателя», на тот момент уже бывшего, в этом случае не требуется и от его воли данный процесс не зависит. С возвращением же денежных средств ситуация несколько иная. Если собственик квартиры не хочет добровольно возвращать деньги, нужно получать исполнительный лист, открывать исполнительное производство и взыскивать деньги в принудительном порядке.

И, если при грамотном подходе, возврат денежных средств можно обещать наверняка (ведь у собственника остается квартира, за счет которой, в крайнем случае, можно вернуть требуемую сумму). то скорость процесса под большим сомнением – есть масса способов затягивания исполнительного производства.

Как расторгнуть договор купли продажи?

Расторжение договора купли продажи имеет совершенно иные основания и последствия, чем признание договора купли продажи недействительным. Расторжение договора прекращает действие договора с момента вступления решения суда в законную силу и означает, что на момент заключения сделки все требования закона были соблюдены, то есть с юридической стороны сделка дейтсвительна, но само исполнение обязательств сторонами недобросовестно. Например, после покупки квартиры или покупки дома обнаружились скрытые дефекты, не позволяющие использовать объект недвижимого имущества по целевому назначению. В квартире на последнем этаже это может быть текущая крыша, в квартире на первом - забившаяся канализация и другие дефекты, которые возникли до заключения договора купли-продажи. В этом случае покупатель имеет право требовать расторжения договора и возвращения денежных средств.

На сегодняшний день, к счастью, на государственном уровне установлены механизмы защиты сделки от откровенного мошенничества – нотариус проверяет по реестру аресты и запреты отчуждения, правоспособность сторон, сама сделка купли-продажи вносится нотариусом в реестр вещных прав после подписания договора купли-продажи недвижимости. После сделки покупатель получает извлечение из реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающее его право собственности на указанную квартиру, дом, земельный участок. Таким образом, история квариры, начиная с момента ее возникновения как объекта недвижимости и весь период существования, включая переход права собственности от одного лица к другому, хранится в официальных государственных реестрах, доступ к которым имеет определенный ограниченный круг уполномоченных должностных лиц. Это существенно усложняет, к примеру, продажу одной и той же квартиры дважды разным лицам или еще какие-либо махинации, хотя, конечно, абсолютно исключить не может.

Но есть случаи, когда вся процедура соблюдена, и, на первый взгляд все законно – но сделка признается недействительной по тем или иным причинам. Рассмотрим наиболее распространеные из них.



купля продажа недвижимости, признание договора купли продажи недействительным, покупка квартиры дома земли, иск о признании договора купли продажи, решение суда о признании договора недействительным, расторжение договора купли продажи, исковая давность по признанию договора недействительным, применение срока исковой давности, отказ в иске по срокам давности, иск о расторжении договора, как расторгнуть договор:Недвижимость. Признание договора купли продажи недействительным.

как расторгнуть договор купли продажи недвижимости до регистрации